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房产纠纷

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XXX与泸州英利资产经营有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

四川省泸州市纳溪区人民法院

民事判决书

(2014)纳溪民初字第****号

原告XXX,女,生于1978年7月3日,汉族,住泸州市江阳区。

委托代理人XXX、XXX,XXXX律师事务所律师。

被告泸州英利资产经营有限公司,住所地:泸州市纳溪区云溪东路二段1号1幢附1号、附2号,组织机构代码:59279803-5。

法定代表人姚红,该公司总经理。

委托代理人XXX,四川XX律师事务所律师。

委托代理人XXX,四川XX律师事务所律师。

原告XXX与被告泸州英利资产经营有限公司(以下简称泸州英利公司)房屋买卖合同纠纷一案,本院于2014年10月14日受理后,依法组成合议庭,公开开庭进行审理。诉讼中,因被告泸州英利公司在本案涉及的房屋买卖中涉嫌逃避缴纳税款,泸州市纳溪区地方税务局稽查局依法进行税务检查,本案依法中止审理。本案于2015年2月16日恢复审理后,原告XXX的委托代理人XXX、XXX,被告泸州英利公司的委托代理人XXX、XXX到庭参加了诉讼,本案现已审理终结。

原告XXX诉称:2012年5月12日,原、被告签订《存量房买卖合同》,双方约定被告将其位于泸州市纳溪区云溪东路二段1幢附1号、附2号编号为69#的商铺出售给原告,约定该商铺的清水房成交价格为15300元、该商铺的精装修及设备设施费用为35247元。合同签订后,原告按合同约定向被告支付了购房款、装修费等费用,但被告所交付的商铺实际为摊位,且装修及设备设施费用成本不足500元/平方米,被告从中非法赚取了原告高额的房屋装修价差款。同时,被告原承诺的泸州市纳溪区云溪东路二段1幢附1号、附2号作为纳溪最大的装饰城并没有商家入驻,致使原告所购的商铺面临巨大贬值,给原告造成很大的经济损失。综上,起诉要求:一、判令被告返还原告商铺装修价差款32647元;二、由被告赔偿原告商铺价值贬损和期待利益损失4590元。

被告泸州英利公司辩称:首先,原、被告双方约定本案涉及的商铺是现状交付,在签订《存量房买卖合同》时双方对商铺的装饰装修及设备设施的现状是明知的,之所以约定被告出售给原告的商铺的销售价由清水房价和装修及设备设施费两部分组成,目的是为了在办理产权过户手续时少交税款,在办理产权过户时双方也仅按清水房价款缴纳税款,诉讼中,经税务机关进行税务检查后,被告泸州英利公司对销售给包含原告在内的一百多个商铺共补缴了税款802644.84元。因此,约定装修及设备设施费是为了少缴税款,该款项实质是商铺销售价的组成部分,故不存在返还商铺装修价差款的问题;其次,原告所购买的涉案商铺已办理产权过户,因市场行情原因,即使存在该商铺价值贬值和期待利益受损的事实,也只能由原告自行承受,与被告无关。综上,原告的两项诉讼请求均不能成立,依法应当予以驳回。

经审理查明,被告泸州英利公司系从事房地产经营及房地产营销策划的有限责任公司。2012年4月29日,罗忠友、张丽勤将所有位于泸州市纳溪区云溪东路二段1号1幢附1号、附2号建筑面积2062.1平方米(约定以过户时实际产权面积为准)的商业用房,以4000元/平方米的单价出售给被告泸州英利公司,双方签订《二手房买卖合同》。被告泸州英利公司购买上述商业用房后,将其分割为一百多产权单位后取名“香江装饰城”,并通过在泸州晚报刊登广告、泸州英利公司营销人员直接散发宣传广告等形式对外进行销售。2012年4月30日,泸州英利公司与泸州创冠市场管理有限公司(以下称泸州创冠公司)签订《合作协议》,约定泸州英利公司将上述“香江装饰城”的商业物业分零出售给买方,因泸州英利公司已向商铺的买方提前支付了二年的租金,泸州创冠公司同意采用利润分成的方式进行合作,并接受商铺买方二年经营管理委托,委托期限暂定从2013年10月1日起至2015年9月30日止(具体时间以乙方与买方签订的委托经营管理合同为准),双方还在《合作协议》中对利润分成、商铺物业管理费的收取等事项进行了约定。2012年5月12日,原告XXX与被告签订《存量房买卖合同》,原告XXX购买泸州英利公司位于泸州市纳溪区云溪东路二段1号1幢附1号、附2号编号69#的商铺,原、被告双方确认买卖双方均清楚该房屋的产权及面积,确认该房屋是以现状出售。其中,该两份《存量房买卖合同》第三条房屋成交价格条款约定:“甲、乙双方商定该套房屋的清水房成交价为¥15300元(大写人民币壹万伍仟叁佰元整);该套房屋的精装修及设备设施费用为¥35247元(大写人民币叁万伍仟贰佰肆拾柒元整)”,该合同还对房款交付、逾期付款及逾期交房违约责任、产权过户办理、税费支付、房屋交付等事项进行了约定。合同签订后,原告向被告一次性交清了69#商铺的房价款及装修费用共计50547元。同日,原告XXX与泸州创冠公司签订《商铺委托租赁管理合同》,合同约定原告XXX所购买的“香江.装饰城”69#委托泸州创冠公司进行租赁管理,双方约定:委托租赁管理期限从2013年10月1日起至2015年9月30日止,该商铺两年委托租赁租金在该商铺出售方与XXX签订《存量房买卖合同》时一次性支付给了XXX,泸州创冠公司不再支付。双方还对委托租赁管理期间的其他事项进行了约定。2013年12月23日,原、被告就所买卖的商铺办理产权过户手续时,向税务机构自行申报的房屋销售单价为2560元/平方米,房屋面积为5.2平方米,购房总价款为13312元,双方按此房屋交易价格向税务机关缴纳了相应的房屋交易税费,并办理了相应的产权过户手续。其后,原告XXX及“香江装饰城”的其他商铺购买人因与被告泸州英利公司就商铺的招商及租金等问题发生争议,原告遂诉至本院。

另查明,本案在审理过程中,泸州市纳溪区地方税务局稽查局依照《中华人民共和国税收征收管理法》的规定对被告泸州英利公司在销售上述“香江装饰城”商铺过程中涉嫌逃避缴纳税款问题进行税务检查。被告泸州英利公司的法定代表人姚东在接受税务机关的询问时承认公司在2013年以每平方米4000元的价格购买了云溪东路1号楼1幢附1号、2号,面积共1368.26平方米的房产,购房价为547.3万元。其后,泸州英利公司又将该房产分割出售给包括原告在内的100多个购房户,其商铺销售总价为清水房价加装修及设施费,并按商铺总价的17%向购买商铺户返还了二年租金(从商铺总价中予以扣减),最终,泸州英利公司在上述商铺办理产权过户时按2560元每平方米的单价向税务机关申报纳税。经税务机关核查,被告泸州英利公司销售给包含原告杨福全在内的位于云溪东路1号楼1幢附1号、2号的商铺共163户,共收取房款7613003.00元(含装修及设施费)。经税务机关进行税务检查,被告英利公司销售的上述商铺补缴企业所得税、土地增值税等税款共计802644.84元。

还查明,2015年3月18日,本院以(2014)纳溪民初字第946号民事判决书对胡长玉诉泸州英利公司房屋买卖合同纠纷一案作出判决,驳回了胡长玉的诉讼请求,现该判决书已发生法律效力。

上述事实,除原、被告双方当事人的陈述外,还有二原告的身份证明、被告泸州英利公司的工商登记资料、被告泸州英利公司与泸州创冠公司签订《合作协议》、原、被告签订《存量房买卖合同》、销售不动产统一发票、完税证、泸州市纳溪区地方税务局稽查局对被告泸州英利公司法定代表人姚东的询问笔录、被告泸州英利公司向税务机关提交的《关于香江装饰城项目的情况说明》、《香江装饰城买卖合同交易情况表》、税务机关核查整理的《泸州英利资产有限公司销售铺面明细表》、被告泸州英利公司补缴税款的编号为川地证00595333号和川地证00595335号《税收完税证明》等证据。上述证据经本院组织双方当事人质证,本院对其客观性、关联性、合法性予以确认,作为定案依据。(2014)纳溪民初字第946号民事判决书,作为人民法院已经发生法律效力的文书所确认的事实,直接作为本案认定案件事实的依据。

本院认为,《中华人民共和国合同法》第五十二条第(三)项明确规定“以合法形式掩盖非法目的”而订立的合同依法应当确认为无效。本案中,原告XXX与被告泸州英利公司在签订《存量房买卖合同》时双方对合同所涉及的商铺的装饰装修及设备设施的现状均是明知的,之所以约定被告出售给原告的商铺的销售价由清水房价和装修及设备设施费两部分组成,其目的是为了在办理产权过户手续时少交税款,在办理产权过户时双方也仅按清水房价款缴纳税款,而双方约定的设备设施费没有依法申报纳税。诉讼中,经税务机关进行税务检查,被告泸州英利公司销售给包含原告XXX在内的163个购房户共收取房款7613003.00元(含装修及设施费),为此,被告泸州英利公司补缴企业所得税、土地增值税等税款共计802644.84元。因此,原、被告签订的《存量房买卖合同》第三条中约定的“该套房屋的精装修及设备设施费用为¥35247元(大写人民币叁万伍仟贰佰肆拾柒元整)”属于“以合法形式掩盖非法目的”而订立的合同条款,依法应当确认该合同条款无效,该合同条款被确认无效后自始没有法律约束力,合同的其他部分依然有效。据此,原告XXX要求被告泸州英利公司返还商铺装修价差款32647元的诉讼请求无事实依据和法律依据,本院不予支持。

另外,原告XXX还起诉要求被告泸州英利公司赔偿其商铺价值贬损和期待利益损失4590元。本院认为,原告XXX购买被告泸州英利公司的商铺后,因市场原因致使该商铺价值增值或贬值及相应的期待利益均应由原告自行享有和承受,原告起诉要求被告泸州英利公司赔偿其商铺价值贬损和期待利益损失4590元的诉讼请求无事实依据和法律依据,本院不予支持。

综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(三)项﹑第五十六条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定,判决如下:

驳回原告XXX的诉讼请求。

本案案件受理费731元,由原告XXX负担。

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状并按对方当事人人数提出副本,上诉于四川省泸州市中级人民法院。

审 判 长  周 琼

代理审判员  易正平

人民陪审员  马德素


二〇一五年四月二十三日

书 记 员  李宏斌


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